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Location

Le cabinet intervient pour vous assister lors de vos opérations de location, que ce soit en qualité de rédacteur ou d'auditeur de vos baux, civils (habitation, étudiant, courte durée meublé), commerciaux (relevant du statut ou précaires), professionnel ou spéciaux, mais également pour tout différents qui vous oppose à vos locataires ou Bailleurs.

Bien entendu, nous sommes à votre disposition pour évoquer vos besoins, et les meilleures solutions pour les satisfaire.

Vous trouverez ci-après des commentaires et jurisprudence qui ont été remarquées :

BAUX D'HABITATION :

Un décret du 29 mai 2015 définit les contrats types de location (nu et meublé) de logement à usage de résidence principale, tandis qu’un arrêté du même jour détermine le contenu de la notice d’information qui doit être annexée à certains baux. Ces deux textes d’application de la loi ALUR entreront en vigueur le 1er août prochain. Décr. n° 2015-587, 29 mai 2015, JO 31 mai  et Arr. du 29 mai 2015, JO 31 mai.

Le décret n° 2016-1040 du 29 juillet 2016 relatif à l’évolution de certains loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail pris en application de l’article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est paru.Décr. n° 2016-1040, 29 juill. 2016, JO 30 juill.

Tous les copreneurs solidaires sont tenus au paiement des loyers et des charges jusqu’à l’extinction du bail, quelle que soit leur situation personnelle. En l’absence de stipulation expresse visant les indemnités d’occupation, la solidarité ne peut s’appliquer qu’aux loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail.Civ. 3e, 12 janv. 2017,  n° 16-10.324

Le bail d’habitation régi par la loi du 6 juillet 1989 obéit à des règles spécifiques exclusives du droit de la consommation, de sorte que la prescription édictée par l’article 7-1 de cette loi est seule applicable à l’action en recouvrement des réparations locatives et des loyers impayés.Civ. 3e, 26 janv. 2017, n° 15-27.580

Un décret du 9 mars 2017 définit le critère de « performance énergétique minimale » que devra respecter un logement à compter de 2018 pour être qualifié de décent. Décr. n° 2017-312, 9 mars 2017, JO 11 mars

La question prioritaire de constitutionnalité (QPC) portant sur les articles 63 et 68 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 et 442-6 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été renvoyée devant le Conseil constitutionnel. En prévoyant un délai de prescription triennal pour la répétition des sommes indûment perçues par le bailleur, ces textes n’opèrent pas de discrimination à l’encontre des locataires du secteur social. Civ. 3e, 9 févr. 2017, n° 16-22.445

Un décret du 9 mars 2017 définit le critère de « performance énergétique minimale » que devra respecter un logement à compter de 2018 pour être qualifié de décent.Décr. n° 2017-312, 9 mars 2017, JO 11 mars

Si un bail d’habitation de logement vide ne peut contrevenir aux dispositions du décret du 26 août 1987 énonçant limitativement la liste des charges récupérables qui ne comprend que les dépenses d’électricité relatives aux parties et équipements communs, l’annulation après exécution de la clause qui contraignait le locataire au remboursement de la fourniture d’électricité dans les parties privatives entraîne des restitutions réciproques.Civ. 3e, 2 mars 2017, n° 15-19.418

Lorsque le preneur d’un logement à loyer modéré ne procède pas à la déclaration annuelle de ses revenus, et empêche ainsi le bailleur de savoir s’il est redevable du supplément de loyer de solidarité (applicable dans l’hypothèse d’un dépassement supérieur à 20 % du plafond de ressources), le SLS est provisoirement liquidé sur la base de la valeur maximale du coefficient de dépassement de ressources, mais dans la limite néanmoins d’un plafond prévoyant que les montants cumulés du loyer principal et du SLS ne peuvent excéder 25 % des ressources de toutes les personnes du foyer. Civ. 3e, 16 mars 2017,n° 16-12.773

Si le bail conclu au nom d’une indivision dépourvue de personnalité juridique est nul de nullité absolue, le locataire ne peut se prévaloir, par voie d’exception, de cette nullité dès lors qu’il a réglé le loyer entre les mains du mandataire des propriétaires indivis.Civ. 3e, 16 mars 2017, n° 16-13.063

BAUX COMMERCIAUX :

Clause d'indexation :

En présence d’une clause d’indexation, le loyer en vigueur étant le résultat de l’application de cette clause qui fait référence à un indice légal et à défaut de modification des facteurs locaux de commercialité, il n’y a pas lieu à révision du loyer sur le fondement de l’article L. 145-38 du Code de commerce qui écarte la référence de principe à la valeur locative. Civ. 3e, 20 mai 2015, n° 13-27.367

Une clause d’indexation doit être réputée non écrite en cas de distorsion temporelle entre l’indice de base et l’indice multiplicateur.Civ. 3e, 9 févr. 2017, n° 15-28.691

Domiciliation :

Bail d'habitation et domiciliation d'une personne morale. La domiciliation d’une personne morale dans les locaux à usage d’habitation pris à bail par son représentant légal n’entraîne pas un changement de la destination des lieux si aucune activité n'y est exercée. Selon l'article L. 123-11-1 du Code de commerce, notamment le dernier alinéa, il est précisé qu'il ne peut résulter de ces dispositions ni le changement de destination de l'immeuble, ni l'application du statut des baux commerciaux. Civ. 3e, 25 févr. 2016, n° 15-13.856

Révision du loyer :

Le point de départ du délai de trois ans prévu par l’article L. 145-38 du code de commerce se situe à la date de renouvellement du bail même lorsque, en raison du retard apporté par le bailleur à proposer un nouveau loyer, la date d’exigibilité du loyer renouvelé a été reportée.Civ. 3e, 8 sept. 2016, n° 15-17.485

L’exécution de la décision définitive fixant le montant du loyer peut être poursuivie tant que le droit d’option n’est pas exercé. Civ. 3e, 6 oct. 2016,n° 15-12.606

Au quatrième trimestre 2016, l’indice de référence des loyers (IRL), tel que modifié par l’article 9 de la loi n° 2008-111 du 8 février 2008 sur le pouvoir d’achat, s’élève à 125,50, soit une hausse de 0,18 % sur un an (Informations rapides de l’INSEE n° 6, 12 janv. 2017).Informations rapides de l’INSEE n° 6, 12 janv. 2017

Cautionnement :

Est valable la mention manuscrite de la caution qui, bien que figurant sous la signature de la caution, est immédiatement suivie du paraphe de celle-ci. Civ. 1re, 22 sept. 2016,  n° 15-19.543

Refus expulsion :

Lorsqu’il condamne l’État à indemniser un propriétaire pour refus de concours de la force publique en vue d’une expulsion, le juge doit, même d’office, subroger l’État dans les droits du propriétaire à l’encontre des occupants.CE 27 juill. 2016, req. n° 389690

Clause résolutoire:

Lors d’une procédure collective, le commandement de payer visant la clause résolutoire d’un contrat de bail commercial n’a pas à être dénoncé aux créanciers antérieurement inscrits. Lorsqu’il vise les loyers échus après le jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire, la procédure est régulière bien que le mandataire judiciaire n’ait pas été appelé en la cause.Civ. 3e, 16 mars 2017, n° 15-29.206

Lorsque la clause résolutoire a été stipulée au seul profit du bailleur et que celui-ci a demandé la poursuite du bail, le locataire ne peut se prévaloir de l’acquisition de la clause. Civ. 3e, 27 avr. 2017, n° 16-13.625