Location
Le cabinet vous assiste lors de vos opérations de location, que ce soit en qualité pourra de rédacteur ou d'auditeur de vos baux, civils (habitation, étudiant, courte durée meublé), commerciaux (relevant du statut ou précaires), professionnels ou spéciaux, mais également pour tout différend qui vous oppose à vos locataires ou bailleurs.
Bien entendu, nous sommes à votre disposition pour évoquer vos besoins et les meilleures solutions pour les satisfaire.
Vous trouverez ci-après des commentaires et jurisprudences qui ont été remarqués :
Indexation
Au quatrième trimestre 2016, l’indice de référence des loyers (IRL), tel que modifié par l’article 9 de la loi n° 2008-111 du 8 février 2008 sur le pouvoir d’achat, s’élève à 125,50, soit une hausse de 0,18 % sur un an (Informations rapides de l’INSEE n° 6, 12 janv. 2017) Informations rapides de l’INSEE n° 6, 12 janv. 2017
Refus expulsion :
Lorsqu’il condamne l’État à indemniser un propriétaire pour refus de concours de la force publique en vue d’une expulsion, le juge doit, même d’office, subroger l’État dans les droits du propriétaire à l’encontre des occupants. CE 27 juill. 2016, req. n° 389690
BAUX COMMERCIAUX :
Lissage du déplafonnement et office du juge :
L’étalement de l’augmentation du loyer déplafonné prévu par le dernier alinéa de l’article L145-34 s’opère chaque année par une majoration non modulable de 10% du loyer de l’année précédente. Il n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux, mais dans celui des parties, d’arrêter l’échéancier des loyers qui seront exigibles durant la période au cours de laquelle s’applique l’étalement de la hausse du loyer instauré par ce texte.
Action en rétractation :
Le délai de prescription de l’action en rétractation de l’offre de renouvellement du bail pour motif grave et légitime court à compter du jour où le bailleur a eu connaissance de l’infraction qui fonde son refus. Civ. 3e, 9 nov. 2017, n° 16-23.120
L’exécution de la décision définitive fixant le montant du loyer peut être poursuivie tant que le droit d’option n’est pas exercé. Civ. 3e, 6 oct. 2016,n° 15-12.606
Cautionnement :
Est valable la mention manuscrite de la caution qui, bien que figurant sous la signature de la caution, est immédiatement suivie du paraphe de celle-ci.Civ. 1re, 22 sept. 2016, n° 15-19.543
Charges locatives :
Le point de départ de l’action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur est celui de la régularisation des charges, et non celui du versement de la provision. Civ. 3e, 9 nov. 2017, n° 16-22.445
Clause d’indexation :
En présence d’une clause d’indexation, le loyer en vigueur étant le résultat de l’application de cette clause qui fait référence à un indice légal et à défaut de modification des facteurs locaux de commercialité, il n’y a pas lieu à révision du loyer sur le fondement de l’article L. 145-38 du Code de commerce qui écarte la référence de principe à la valeur locative. Civ. 3e, 20 mai 2015, n° 13-27.367
Une clause d’indexation doit être réputée non écrite en cas de distorsion temporelle entre l’indice de base et l’indice multiplicateur. Civ. 3e, 9 févr. 2017, n° 15-28.691
Clause résolutoire:
Lors d’une procédure collective, le commandement de payer visant la clause résolutoire d’un contrat de bail commercial n’a pas à être dénoncé aux créanciers antérieurement inscrits. Lorsqu’il vise les loyers échus après le jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire, la procédure est régulière bien que le mandataire judiciaire n’ait pas été appelé en la cause. Civ. 3e, 16 mars 2017, n° 15-29.206
Lorsque la clause résolutoire a été stipulée au seul profit du bailleur et que celui-ci a demandé la poursuite du bail, le locataire ne peut se prévaloir de l’acquisition de la clause. Civ. 3e, 27 avr. 2017, n° 16-13.625
Révision du loyer :
Le point de départ du délai de trois ans prévu par l’article L. 145-38 du code de commerce se situe à la date de renouvellement du bail même lorsque, en raison du retard apporté par le bailleur à proposer un nouveau loyer, la date d’exigibilité du loyer renouvelé a été reportée. Civ. 3e, 8 sept. 2016, n° 15-17.485
Nullité de la demande de renouvellement
L’adjudicataire ne peut pas demander la nullité de la demande de renouvellement du bail commercial réalisée postérieurement au commandement Civ. 3e, 7 sept. 2017, n° 16-17.174
BAUX D'HABITATION :
Colocation :
Tous les Co preneurs solidaires sont tenus au paiement des loyers et des charges jusqu’à l’extinction du bail, quelle que soit leur situation personnelle. En l’absence de stipulation expresse visant les indemnités d’occupation, la solidarité ne peut s’appliquer qu’aux loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail. Civ. 3e, 12 janv. 2017, n° 16-10.324
La cotitularité du bail accordé par l'article 1751 du code civil prive les héritiers qui vivent dans les lieux au moment du décès du preneur de tout droit locatif en présence du conjoint survivant.
Charges locatives :
Si un bail d’habitation de logement vide ne peut contrevenir aux dispositions du décret du 26 août 1987 énonçant limitativement la liste des charges récupérables qui ne comprend que les dépenses d’électricité relatives aux parties et équipements communs, l’annulation après exécution de la clause qui contraignait le locataire au remboursement de la fourniture d’électricité dans les parties privatives entraîne des restitutions réciproques. Civ. 3e, 2 mars 2017, n° 15-19.418
Clause de solidarité :
Si le Co preneur solidaire ayant expressément renoncé au droit de rompre seul le contrat reste tenu de la totalité des loyers impayés jusqu'à la résiliation du bail, faute de stipulation contraire, cette solidarité ne s'applique pas au paiement de l'indemnité d'occupation.
Congé :
Le congé d'un bail d'habitation délivré par lettre recommandé n’est pas régulièrement donné si l'avis de réception est revenue à son expéditeur avec la mention « pli avisé et non réclamé » Civ. 3e, 21 sept. 2022, FS-B, n° 21-17.691
Décence des logements :
Un décret du 9 mars 2017 définit le critère de « performance énergétique minimale » que devra respecter un logement à compter de 2018 pour être qualifié de décent. Décr. n° 2017-312, 9 mars 2017, JO 11 mars
Domiciliation :
La domiciliation d’une personne morale dans les locaux à usage d’habitation pris à bail par son représentant légal n’entraîne pas un changement de la destination des lieux si aucune activité n'y est exercée. Selon l'article L. 123-11-1 du Code de commerce, notamment le dernier alinéa, il est précisé qu'il ne peut résulter de ces dispositions ni le changement de destination de l'immeuble, ni l'application du statut des baux commerciaux. Civ. 3e, 25 févr. 2016, n° 15-13.856
Dépôt de garantie :
Dans un immeuble collectif, la somme due par le bailleur résultant de la régularisation des charges n’est pas soumise au délai de restitution de deux mois suivant la remise des clés de sorte que les pénalités ne courent pas à compter cette date.
Formalisme :
Un décret du 29 mai 2015 définit les contrats types de location (nu et meublé) de logement à usage de résidence principale, tandis qu’un arrêté du même jour détermine le contenu de la notice d’information qui doit être annexée à certains baux. Décr. n° 2015-587, 29 mai 2015, JO 31 mai et Arr. du 29 mai 2015, JO 31 mai.
Un arrêté du 21 avril 2022, d’application de l’article 2-1 de la loi du 6 juillet 1989, précise quelles sont les informations que doivent contenir les annonces portant sur la mise en location d’un logement émises par des non-professionnels Arr. du 21 avr. 2022, JO 22 avr.
Indivision :
Si le bail conclu au nom d’une indivision dépourvue de personnalité juridique est nul de nullité absolue, le locataire ne peut se prévaloir, par voie d’exception, de cette nullité dès lors qu’il a réglé le loyer entre les mains du mandataire des propriétaires indivis. Civ. 3e, 16 mars 2017, n° 16-13.063
Nullité :
La prescription de l'action en restitution de la contrepartie en valeur de la jouissance des lieux ne peut courir avant le prononcé de la nullité du bail. Les restitutions dues à la suite de l'annulation du bail ne constituent pas, par elles-mêmes, un préjudice indemnisable.
Prescription :
Le bail d’habitation régi par la loi du 6 juillet 1989 obéit à des règles spécifiques exclusives du droit de la consommation, de sorte que la prescription édictée par l’article 7-1 de cette loi est seule applicable à l’action en recouvrement des réparations locatives et des loyers impayés. Civ. 3e, 26 janv. 2017, n° 15-27.580
Sous-location prohibée :
Condamnation de Airbnb à indemniser le propriétaire, en ne suspendant pas le compte du locataire, la société Airbnb a manqué à ses obligations légales et fourni à celui-ci le moyen de s’affranchir de ses obligations contractuelles, causant divers préjudices au propriétaire.TI Paris, 6 févr. 2018, n° 11-17-000190
Supplément de loyer de solidarité :
Lorsque le preneur d’un logement à loyer modéré ne procède pas à la déclaration annuelle de ses revenus, et empêche ainsi le bailleur de savoir s’il est redevable du supplément de loyer de solidarité (applicable dans l’hypothèse d’un dépassement supérieur à 20 % du plafond de ressources), le SLS est provisoirement liquidé sur la base de la valeur maximale du coefficient de dépassement de ressources, mais dans la limite néanmoins d’un plafond prévoyant que les montants cumulés du loyer principal et du SLS ne peuvent excéder 25 % des ressources de toutes les personnes du foyer. Civ. 3e, 16 mars 2017,n° 16-12.773
